Arquitectura y política

ginaciones de todo tipo, inclusión de las actividades de estudio y trabajo en la vivienda, etc. Además, han surgido muchas especialidades para arquitectos en nuestra nueva sociedad: expertos en procesos de participación, especialistas en renovación de vivienda; autores experimentados en vivienda sostenible, proyectos urbanos para rehacer los barrios informales y periurbanos que rodean todas las ciudades españolas, etc.

En este fenómeno que abarca toda la sociedad española, la arquitectura tiende a tener un papel muy secundario. Es el último factor, aunque no debería ser el de menor importancia. En este escalofriante baile de cifras no tendría que ser desdeñable el hecho de la calidad de estas viviendas: su buena construcción, orientación y ventilación, que tuvieran una planta flexible y transformable, que favorecieran la diversidad de usos y su perfectibilidad y que potenciasen la igualdad y la desjerarquización, que estuvieran construidas siguiendo criterios de sostenibilidad, y que se consolidase una cultura de conservación y reutilización de los edificios en un país que ha destruido gran parte de su patrimonio residencial anterior a 1940. Es flagrante que la calidad de la vivienda masiva construida y que se construye en España sea mucho menor que la de la mayoría de los países europeos.

En este sentido, una serie de criterios arquitectónicos no serían nada menores, sino que tendrían mucho que ver con la calidad de vida, la equidad y la sostenibilidad: disponer de un espacio exterior propio, que no haya baños privados en suite, sino accesibles para todos los habitantes de la vivienda, que la fachada en cada orientación sea distinta, que haya espacios de guardado. Las cuestiones relacionadas con la desjerarquización no son menores, sino que son trascendentales para promover unos hábitos democráticos. El baño en suite es un escándalo de lujo y desprecio en un mundo en el que 2.600 millones de habitantes del planeta viven sin saneamiento, es decir, 4 de cada 10 personas no tienen acceso a ninguna letrina o inodoro, y cuando disponer de agua potable aún es tan difícil para un sector de la población mundial.155

El problema de la vivienda no puede resolverse con una única solución brillante, sino que debe abordarse desde frentes muy diversos y siguiendo procesos laboriosos: movimientos sociales, cambios en la legislación estatal y autonómica, ayudas económicas, control del precio del suelo y de la vivienda terminada, proyectos arquitectónicos experimentales y modélicos, mejora tecnológica y aplicación de criterios de sostenibilidad, operaciones que apuesten tanto por la obra de nueva planta como por la rehabilitación, flexibilidad en los tipos de tenencia y promoción tanto en la compra como distintas modalidades de alquiler. Actuar sobre una injusticia tan flagrante como los miles de viviendas vacías es imprescindible, pero no suficiente. Resulta clave asegurar una legislación a favor de la tenencia en el alquiler, con control de precios y garantías de continuidad.

Se trata, en definitiva, de potenciar una situación social alternativa a la creada en España en los años de predominio impune de los intereses de los nuevos ricos y de los inversores; una situación retratada en su momento álgido con fina ironía por el escritor Ferran Torrent en sus novelas Sociedad limitada (2002) y Especies protegidas (2003), ambientadas en uno de los lugares de más descarada corrupción inmobiliaria: la costa valenciana. Una nueva situación en la que al arquitecto le corresponde no solo denunciar el problema social, sino también reivindicar la necesaria calidad de la vivienda como objetivo de la arquitectura.

Una de las contrapartidas que puede aportar la crisis es que ya toda vivienda que se construya no se venda si no tiene una serie de cualidades. Las viviendas deberán estar bien situadas y soleadas, y tendrán que ser flexibles y desjerarquizadas, sanas y sostenibles. Ahora, el posible comprador va a poder elegir y podrá ser más exigente. Sin embargo, la herencia de hoy es un parque inmenso de viviendas nuevas vacías y de poca calidad.

Para actuar sobre esta situación sería imprescindible una nueva cultura de la vivienda que fomentase la rehabilitación; toda una nueva cultura del mantenimiento. Esto tendría dos ventajas cruciales: contribuiría a incorporar viviendas de mayor superficie que la media y evitaría más consumo de territorio. Para ello sería necesaria una nueva legislación que no potenciase que los edificios viejos cuya reconstrucción cueste más del 50 % de su valor puedan declararse en ruina y derribarse; una ley aún vigente de 1959, anacrónica y nefasta, idónea para expulsar inquilinos de pocos recursos y para esquilmar aún más el patrimonio arquitectónico residencial: en Cataluña solo el 10,6 % de las viviendas son anteriores a 1950 y, de las construidas en Cataluña entre 1950 y 1970, el 52 % de los pisos se construyeron con cemento aluminoso (casi 500.000) y el 13 % han tenido graves patologías (113.000). En Barcelona, las viviendas construidas antes de 1950 suman el 30 % y las posteriores a 1980 cubren solo el 5 %. Por tanto, el 65 % de las viviendas se construyeron entre 1950 y 1980.

En España es manifiesto que la mayor parte de las viviendas vacías se encuentran en los tejidos históricos de las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona y Valencia, que tienen un 20 % aproximadamente de las viviendas en mal estado, y donde los procesos de especulación se basan en construir vivienda nueva en sus periferias con, por ejemplo, los nuevos PAU de Madrid y Valencia, con los que se deja degradar los centros históricos.

Respecto al segundo caso, el porcentaje de viviendas infrautilizadas aumenta paulatinamente por distintas razones. Se puede hablar de un 25 % de los casos, muy opacos, formados por el mercado negro —alquileres no declarados— y por estas viviendas infrautilizadas, sin ninguna persona empadronada, por ejemplo, para uso futuro de los hijos o para usos esporádicos. Al mismo tiempo, cada vez hay más segundas residencias de habitantes de otras ciudades que tienen el lujo de poseer un piso en Barcelona. De todos modos, se reconoce que el 50 % de los pisos en Barcelona en los que no hay nadie empadronado están en uso.154

El tercer y cuarto grupo tienden a confundirse ya que gran parte de los que compraron para invertir —en Barcelona se reconoce que en los años de la burbuja inmobiliaria un tercio de las compras de pisos nuevos eran para inversión— conservan estas viviendas a la espera de ser vendidas o alquiladas, una situación que nunca se sabe si es real o ficticia.

Todo ello situaría la cifra real de viviendas vacías utilizables en aproximadamente la mitad. De todas formas, si tan solo un 10 % de las aproximadamente 50.000 viviendas realmente vacías y utilizables en Barcelona entrase en el mercado del alquiler social, el cambio cualitativo sería radical: 5.000 viviendas disponibles cuando la Villa Olímpica suma unas 2.000; Diagonal Mar 1.600; el frente Marítimo del Poblenou 2.000 o toda la operación de la nueva Diagonal unas 7.000. O si tan solo el 5 % de las viviendas vacías en Cataluña entrasen en el mercado del alquiler social (20.000 viviendas), sería un gran paso. Para que esto sucediera, se debería producir una transformación trascendental, una acción pedagógica que concienciara a la ciudadanía y potenciara una nueva cultura de la vivienda: la rehabilitación. Así como una legislación que favoreciera, estimulara y ayudara a la vivienda de alquiler social, y unas ordenanzas fiscales, ya previstas en ciudades como Barcelona y Sevilla, que gravasen un 50 % el impuesto de bienes inmuebles a los propietarios de viviendas vacías.

Se trata de procesos complejos para mejorar desde lo público el acceso a la vivienda, pero que ya se aplican en ciudades como París o Bilbao. Con la cobertura de la Generalitat de Catalunya y la Ley del Derecho a la Vivienda en el período 2004-2010, se ha potenciado el alquiler social y joven, con experiencias pioneras basadas en ayudas a los inquilinos y en la creación de alquiler con seguro de cobro y de reparaciones para los propietarios, que desde el año 2006 se aplican en Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet y otros municipios de la región metropolitana que han promovido en alquiler tasado una serie de viviendas, garantizando al propietario el cobro de las mensualidades y la conservación de la casa, y procurando al inquilino unos alquileres asequibles. Mediante la acción de las Bolsas de Mediación para alquiler social y joven, hasta 2010 se han incorporado 4.000 viviendas en Cataluña para alquiler con avales. Y otra posibilidad incipiente, inicialmente legislada pero poco aplicada, es la “masonería” o “aparcería” urbana.

La responsabilidad de la arquitectura

Ciertamente, todo está condicionado por las políticas de vivienda, pero la arquitectura no debería seguir siendo la misma, convencional y comercial, sino que debería atender a los cambios que se están produciendo en la sociedad española y catalana: cambios en la estructura familiar, inmigración, envejecimiento de la población, aumento de las minusvalías, incremento de las mar

dos Unidos unos 30 millones de personas han perdido su vivienda, o la pueden perder, a causa de la crisis de las hipotecas subprime, la mayoría de raza negra y de origen hispano. Y en nuestro país se ha ido desvelando un fenómeno terrible: quien no puede pagar por haberse quedado sin trabajo descubre que la hipoteca debida, sobretasada en el período de la burbuja inmobiliaria, sobrepasa ahora el precio real, que, por el procedimiento de ejecución hipotecaria, tras la subasta, ha caído al 50 % de su precio. El banco o caja que se queda la vivienda le reclama la diferencia entre lo que aún debe y el bajo valor actual, y extiende el embargo a avaladores y familiares, incluso en los países de origen, como Bolivia o Ecuador. Ni en los países de la Unión Europea ni en Estados Unidos, cuando la entidad financiera se queda la vivienda, reclama encima una cantidad.

Es por todo ello que hoy podemos hablar de neofeudalismo inmobiliario. En la Edad Media, los señores feudales se fueron apropiando de las tierras de los campesinos, a medida que había crisis de recolección, engrosando su ejército de siervos de la plebe. Hoy, el sistema financiero ha elaborado un paso más sofisticado aún para concentrar el poder y el dinero, y para producir exclusión, generando miles de siervos de los bancos.

El problema de las viviendas vacías

Dentro del problema de la vivienda, la existencia de viviendas vacías y de otras muy deterioradas tiene una gran relevancia. Y a partir de la crisis financiera, inmobiliaria y productiva del 2008, es evidente que las construcciones inacabadas, abandonadas y vacías han aumentado.

En el contexto actual de crisis de la vivienda, el fenómeno de la existencia de tantos pisos vacíos ha adquirido un carácter horripilante y mítico a la vez. Las cifras son impactantes: 2,8 millones de viviendas deshabitadas en España, 414.234 en Cataluña y 93.717 en Barcelona, según datos del Instituto Nacional de Estadística del 2001 sobre viviendas en las que no figura ninguna persona empadronada. En 2007, las viviendas vacías en España llegaban ya a los tres millones. En 2009 se calculaba que en Cataluña habría unos 200.000 pisos vacíos de obra nueva. Otros cálculos hablan de unas 75.000 viviendas vacías en Barcelona, y autores como Juli Esteban reconocieron en 1998 esta cifra pero consideraron que sólo 45.000 eran recuperables.153 Oficialmente, el Ayuntamiento de Barcelona solo reconoció 19.000 a finales del 2003. En nuestro país, el porcentaje de viviendas vacías ronda el 14 % del total, la tasa más alta de la Unión Europea (más otro 15 %, que son segundas residencias), cuando el porcentaje de viviendas vacías en Holanda es del 0,1 % o en Suecia del 1,2 %. En esta cifra no se cuentan las segundas residencias, unas 600.000 en Cataluña, que también son casos de viviendas infrautilizadas (en la Cerdaña se ha calculado que se emplean una media de 18 días al año).

Tenemos, por tanto, un diagnóstico: en un país con un grave problema de acceso a la vivienda y de exclusión social, hay una parte importante del patrimonio residencial que está infrautilizado, más o menos el mismo que necesitarían los sectores que no tienen acceso a la vivienda: tres millones de viviendas vacías para ocho millones de españoles a los que no les llegan las políticas sociales de la vivienda. Estos datos son inquietantes si tenemos en cuenta que, por ejemplo, en Barcelona, con tantas viviendas vacías, además de las miles de personas que viven hacinadas y del fenómeno de las llamadas “camas calientes”, en 2009 había, tal como se ha señalado, unos 2.000 “sin techo”.

Pero un fenómeno tan vergonzoso se convierte también en mítico: si todas estas viviendas vacías se reconvirtieran para uso de la sociedad, sería la panacea para solucionar el problema de la vivienda. En parte es cierto, pero la realidad es mucho más complicada. En el caso de Barcelona, hay muchísimas viviendas vacías o infrautilizadas, agrupables en cuatro casos distintos de porcentajes similares: aquellas que están desocupadas porque son viejas y están en mal estado; las que están infrautilizadas, ya que sus propietarios no viven en Barcelona o están reservadas para uso futuro de los hijos de la familia; las que se argumenta que están en oferta en el mercado a la espera de venderse o alquilarse; y las que son relativamente nuevas y realmente se han comprado y se retienen vacías para hacer negocio. Es decir, tan solo un 25 % es aceptado por sus propietarios que están realmente vacías y podrían ser incluidas en el mercado de alquiler o venta.

En relación con el primer caso, el porcentaje de viviendas en malas condiciones es alto, en concreto en los cascos antiguos de las ciudades y muy especialmente en Barcelona, en donde se calcula que el 50 % de las que están vacías es porque se encuentran en mal estado. Respecto a las viviendas en malas condiciones, según el estudio Envejecimiento y vivienda del 2005 del arquitecto Jordi Bosch, en Cataluña 120.000 personas mayores residen en viviendas con problemas de conservación y 8.500 ancianos viven en inmuebles cuya precariedad es tal que han sido declarados ruinosos o están en trámite de serlo..